摘要：房地产业作为我国经济发展的支柱产业之一, 其发展情况在一定程度上代表着我国经济的总体发展状况。近年来, 随着国家“去库存”、“营改增”和限购等政策的实施, 房地产业企业的盈利空间被大幅挤压, 因此不少房地产企业开始着手从提升内部管理来提高盈利能力, 利用税收筹划降低税负即为其中一项重要措施。在此背景下, 本文以税收筹划对房地产业的重要意义为切入点, 结合房地产业涉及的主要税种, 探讨了一些可操作性较强的筹划策略, 意在为房地产企业合理、低风险降低税负, 提高盈利水平提供参考。
关键词：税收筹划; 房地产; 增值税; 所得税;
一、税收筹划概述
税收筹划主要是指企业以国家相关税收法规为依托, 通过对企业的投资、管理、经营等相关的经济活动进行一定的分析和决策, 结合相关税收法规和优惠政策, 选择最合理的方案来实现企业税负最低、效益最大的目标。一般来说, 税收筹划应当遵循遵守税收法律法规、全局性、事前筹划性和目标性四个基本原则。
税收筹划常用的方法主要有四个:一是递延纳税筹划, 即可根据税法相关规定来推迟缴纳应纳税额, 以获取税金的时间价值;二是利用税收优惠政策筹划, 即根据国家的税收优惠政策, 在运营管理过程中进行调整以符合优惠条件的要求来降低税负;三是扣除技术筹划, 即在遵守相关法律法规的基础上, 把企业的扣除额增高或者进行时期变动以达到节税目的的方法;四是发票管理筹划, 即营改增之后, 房地产企业的增值税业务增多, 取得合规合法的进项税抵扣发票既可以有效降低税负同时又可以降低企业的涉税风险。
二、税收筹划对房地产业的重要意义分析
房地产业由于具有项目开发周期长、资金密集等特点, 资金压力较大, 因此进行税收筹划对房地产业具有更积极的意义:
一是有利于房地产业提高纳税意识, 减少偷税漏税等违法行为的产生。纳税筹划是建立在熟悉相关税收法规的前提下所进行的一种合法合规行为, 因此进行纳税筹划可以客观上促进房地产企业提高自身的纳税意识, 减少偷漏税行为。
二是有利于降低房地产业的税负, 缓解其资金压力。房地产业属于资金密集型企业, 目前受国家宏观调控的影响, 在资金方面普遍比较匮乏, 进行税收筹划能够有效降低企业税负成本支出, 减少其现金流出, 或者延缓缴税时间, 充分利用资金的时间价值, 从而来缓解资金短缺压力。
三、房地产业涉及主要税种的税收筹划策略
“营改增”之后, 房地产业涉及的税种主要有契税、增值税、土地增值税、土地使用税、印花税、企业所得税等, 其中增值税和土地增值税房地产业负担的主要税种, 为便于分析, 本文以土地增值税为重点, 结合其他业务增值税进行税收筹划策略分析:
(一) 土地增值税的筹划策略
土地增值税是房地产业的一项重要费用支出项目, 它对企业的盈利水平和现金流具有直接影响, 因此有必要对其进行一定的筹划以合理降低房地产企业的税负。结合目前国家对房地产企业的土地增值税法规及相关优惠政策规定, 房地产业可采取以下方法来进行土地增值税的税收筹划:
(1) 利用土地增值税的税率跳跃临界点以及普通标准住宅增值率低于20%免征土地增值税的税收优惠进行筹划。土地增值税适用的是四级超率累进税率, 每级之间存在着明显的税率跳跃临界点, 加上普通标准住宅增值率低于20%免征土地增值税的税收优惠, 因此房地产企业可考虑在税率跳跃临界点处采用合理的定价方案来进行纳税筹划。
为便于说明, 在此我们假设某房地产开发企业所在地区对普通住宅标准与国家相同, 平均交易价格为6000元/平米, 则列举表1四种方案。
从这四种方案可以看到:方案一所定售价的增值率未超过20%, 因此免征土地增值税, 而方案二的售价虽然与方案一相比只高了100元/平方, 收入只增加了59.5万元, 但是由于超过了20%免征土地增值税的税收优惠, 多交土地增值税220.2万元, 远多于增加的收入;方案三和方案四中对于豪华装修房与普通住宅是否分开核算处理方式不一样, 收入未变, 但是土地增值税缴纳额却差别较大, 不分开核算比分开核算多交土地增值税121.41万元。
(2) 合理利用利息费用的扣除方式。根据税法规定, 房地产企业在计算土地增值税的扣除项目时, 利息费用可选择按照实际发生额据实扣除或者选择按照土地使用权金额和开发成本总和的5%计算扣除。选择哪种方式主要取决于企业是否借贷了大量资金并且能够提供金融机构的贷款证明, 同时还需满足利息费用支出是否超过土地使用权金额和开发成本总和的5%。
(3) 销售收入分散法。销售收入分散法筹划降低土地增值税常用的途径是对于销售精装修和包含家电等设备房屋可进行分次签订毛坯房合同和装修合同, 这样在计算增值率时仅按毛坯房售价作为计税依据, 实现税务筹划。在实际工作中利用销售收入分散法进行土地增值税筹划需关注其适用范围问题:一是一些不具有装修资质的房地产公司不能签订装修合同, 因此在使用销售收入分散法时存在障碍;二是当精装修房屋的售价提高不多的情况下, 装修费用带来成本的加计扣除可能比降低的税费更高, 此时企业应当进行预测以明确是否需要分开签订合同。
(二) 增值税的筹划策略
“营改增”之后, 房地产企业销售不动产老项目是保持5%的税率, 新项目调整为10%;出租不动产的, 2016年5月1日之前取得不动产是5%的增值税, 5月1日之后取得的不动产出租是10%的增值税。税率的调整可能会增加企业的税负, 因此房地产企业有必要对其进行筹划。从实务来看, 房地产企业增值税税负的高低主要取决于其可抵扣进项税额的取得率, 因此在实际工作中, 房地产业对增值税的筹划应当从可抵扣进项税取得率入手, 可采取筛选具有一般纳税人资质的供应商、制定制度要求业务人员发生的差旅费等费用支出取得增值税专用发票等方法确保企业能够取得足额合法合规的增值税进项税发票, 提高抵扣率, 降低增值税税负。
四、结语
随着国家宏观调控政策的实施, 房地产业的经营环境发生了较大变化, 利润空间受到较大挤压。在此背景下, 本文结合房地产业的涉及的主要税种, 试图从税收筹划的视角合理降低其税负, 帮助其积极应对当前外部环境, 实现健康稳定发展。
参考文献
[1]李晶.关于“营改增”后房地产企业税收筹划的探讨[J].商业会计, 2018 (4) .
[2]戴林卉.“营改增”下GP公司土地增值税税收筹划研究[D].西安工业大学, 2018 (5)
[3]李梦彦.营改增下房地产业税收筹划研究—以A企业为例[D].青岛大学, 2017.
