摘要：我国房地产行业是政策导向型产业, 随着房地产相关政策的实施, 特别是热点城市调控政策的出台, 对房地产行业产生了巨大的影响, 本文旨在通过对国家政策的梳理, 浅析政策环境对房地产的影响, 并提出应对策略。
关键词：限购; 购租并举; 区域协调施策;
一、现阶段房地产行业政策环境分析
房地产行业发展与政府政策密切相关。2016年一季度, 我国出台了非限购城市首付比例下调、交易税费减免等组合政策以支持住房消费, 一线城市以及热点二线城市销售持续活跃, 部分城市量价上涨显著。而进入二季度, 国家政策逐步趋稳, 各城市强调“因城施政、分类调控”, 其中热点城市逐步收紧调控, 尤其是沪深两地在3月底率先出台限购政策, 对其他市场过热城市起到示范作用。
从目前政策来看, 去库存是房地产政策的一条主线。但随着一二线市场房价的快速上涨, 中央提出“去资产泡沫”, 预计货币政策在短期内大幅放松的概率较低, 同时一二线城市房地产调控政策趋严, 给房地产市场特别是一二线城市房地产市场未来的发展增加了不确定性。
在中央的大力推进之下, 各地相继发布了发展住房租赁市场的政策蓝图, 住房租赁新政成为业界关注的热点。
目前, 首批试点的12个城市中, 广州、武汉、成都、沈阳、佛山等已陆续出台了实施方案。从实施方案看, 大部分城市更多地着力于发展国有住房租赁平台、降低租赁住房税负、扩大租赁房源和建立市场监管体系。
二、政策调控对房地产行业的影响
(一) 楼市分化进入新周期
主要表现在一二线“遇冷”三四线“发烧”。历经“9·30”“3·17”两轮房地产调控持续发力, 一二线城市齐齐进入环比“量价齐跌”阶段, 而三四线多个城市在2017年上半年已经实现上百亿的土地出让收入。当前楼市调控需保持定力, 一要遏制热门城市调控松动迹象, 二要避免三四线城市房价炒作现象。
历经“9·30”“3·17”两轮房地产调控持续发力, 一二线城市齐齐进入环比“量价齐跌”阶段, 周期性拐点正在不断逼近。不过, 楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期, 数据显示, 三四线城市的土地市场仍然火爆, 多个城市在2017年上半年已经实现上百亿的土地出让收入。笔者认为, 当前楼市调控需保持定力, 一要遏制热门城市调控松动迹象, 二要避免三四线城市房价炒作现象。
(二) 一二线城市周期性拐点不断逼近
国家统计局公布的数据显示, 2017年1至6月份, 全国房地产开发投资50610亿元, 同比名义增长8.5%, 增速比1至5月份回落0.3个百分点。1至6月份, 商品房销售面积74662万平方米, 同比增长16.1%, 增速比1至5月份提高1.8个百分点。
在调控政策的影响下, 一二线热点城市房价全面被控制, 楼市调控的影响已经在一线城市全面出现。当前房地产各项关键数据全面回落, 楼市涨幅触顶迹象明显。其中, 平均价格下调的最主要原因是成交结构的变化, 从成交结构看, 一二线城市成交量明显减少, 导致了价格加速下调。
(三) 租购同权是大势所趋
根据国家统计局的最新统计, 全国居民人均住房建筑面积已达40.8平方米。这一指标已接近甚至超过日本等发达国家的水平。这说明, 投机、投资为目的的买房者正日益增多。过剩的房子进入到租赁市场是最好的选择。我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右, 相较于发达国家市场20%—30%的比例, 差距非常大。租售同权有望解决困扰租赁市场多年的顽疾, 有助于房地产市场长效机制的建立, 进而对未来整个房地产市场的格局产生影响。
当然, 租赁时代, 并不是说就不需要购房, 不需要买房。只不过今后买房这种行为将更加自主, 有能力、有条件就买, 而不会成为一种负担。另外, 租房体系建立起来后, 将和买房体系一道构筑起不同需求的住房体系, 分层次满足不同人群, 真正发挥房子拿来住的目的性。
三、房地产行业的应对策略
(一) 通过区域协调施策, 承接疏解刚需
首先要通过完善现有的城市群市长联席会议等机制, 将区域房地产市场逐步作为一个“中观整体”看待, 在“一城一策”的基础上, 逐步探索“区域协调施策”。随着经济的融合以及城际交通的彻底改善, 房地产市场原先以城市划分的“板块”将在未来三年发生巨大变化, 城市界限越来越模糊, 区域概念强化, 仅仅以行政边界实施的“一城一策”调控可能会无法适应市场变化。
(二) 建立创新型房企
随着地价越来越高, 传统地产业务利润天花板日显, 房地产企业躺着挣钱的日子已经一去不复返了。谋求新的赢利点和创新业务已经成为房企的一致诉求。不管是已经在做的租购并举, 还是收并购或参股长租公寓企业, 创新思维的房企都可以从中寻求新的发展空间。
(三) 加快完善环热点区域的不动产登记信息联网, 推动信息共享和互通互认, 为区域协调施策提供信息基础。
可设定信息联网倒计时时间表, 使投机炒房者尽快“曝光”, 提高限购限贷等调控政策的实施效果, 在楼市调控中既能有效保障外溢人群的刚需, 又能精准打击投机炒作需求, 维护市场秩序。
参考文献
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[2]财政部财政科学研究所课题组, 张鹏, 王志刚, 程瑜, 梁强.宏观经济形势与财政调控:从短期到中长期的分析认识[J].经济研究参考, 2012 (61)
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