2018-2023年安徽房地产投资前景分析

　　摘要：2017年， “房子是用来住的， 不是用来炒的”成为中国房地产政策坚持的原则。在此基础上， 坚持抑制传统需求向增加供给的调控方式， 市场格局面临巨变。2018年宏观环境稳定， 安徽房地产在短期调控不放松的前提下， 加紧建设均衡房地产市场， 其投资环境进一步变化。基于此， 分析2017年安徽房地产行业基本状况， 预测未来几年行业前景， 提出投资策略。
　　
　　关键词：安徽房地产； 现状； 投资前景；
　　
　　近年来， 城市化加速推进， 安徽非常快速发展， 成为经济支柱产业。2017年， 安徽全省新建商品住宅累计成交同比2016上涨30.4%, 住宅成交面积同比上涨35.6%, 住宅成交均价同比上涨22.6%.市场区域整体平稳发展， 主城市高房价让刚需客群得不到满足在其他地区寻求住房机会， 周边二三线城市得到发展机会。未来5年， 安徽房地产健康发展应本着发展与改革并重的原则， 重视三四线城市产品结构、区域结构、市场结构不合理的问题。
　　
　　1 安徽房地产行业现状分析
　　
　　1.1 行业市场环境基本情况
　　
　　安徽位于中国华东地区， 属于长江三角洲城市群之一。2017年安徽总人口约为5950.05万人， 其中乡村人口总数量占安徽总人口的55.2%.全省城乡常住居民人均可支配收入同比名义增长分别为8.2%和8.3%, 整体居民消费价格总水平同比上涨1.85%.全市范围内固定资产投资总投资额同比增长10.6%, 其中房地产完成投资数量为5075.5亿元， 同比增长22.3%.
　　
　　十九大以来， 全省坚持落实总体目标不动摇；坚决采取强有力的调控措施， 加快商品住房项目施工进度， 防止因供应紧张、库存量过少引发市场恐慌导致的价格上涨；坚决稳控房地产市场， 密切关注市场走势， 因地制宜一城一策， 全面调控各地区房地产市场， 从源头解决。
　　
　　1.2 房地产市场发展状况
　　
　　2017年安徽省房地产整体开发投资势头延续年初， 房地产开发数量不断上升， 供应和销售数量差距一定程度上的缩小。自2016年土地市场高价， 全国房地产市场成交量和成交均价暴涨， 为保证房地产市场平稳健康发展， 国家抓紧出台一系列政策， 于2017年全国楼市进入真正意义上的调控年， 调控风潮自热点城市向一线和二三四线城市蔓延， 政策差异化明显。在全国调控升级的大背景下， 省会城市合肥楼市从2016年“大火”形势转为平稳， 房价停止疯涨。而三四线城市在国家重点提出去库存的政策和接收合肥二线城市在暴涨房价中无力购买的刚需客群下， 市场成交量大幅提升。
　　
　　房地产销售量方面分化明显。2017年安徽省各城市住宅套数方面， 六安市同比增长139.9%, 芜湖市同比增长111.3%, 阜阳市同比增长109.9%, 除蚌埠市同比降低19.0%, 基本处于上涨趋势。六安增长幅度最高原因一为合肥房地产市场今年出于市场负荷房价过高， 刚需客群外溢；第二是两个城市距离80.8千米， 车程1小时30分， 高铁路程30分钟交通便利。蚌埠在整体上涨态势中， 房地产行业却显低迷。即便利于楼市发展的新政策轮流出台刺激， 作用却甚微。一方面购房者对房地产市场信心日渐降低， 对基于城市整体经济发展水平的判断上， 认为一些高端楼盘定价超出自己购买力， 并且房价存在一定程度降价空间；另一方面开发商为降低成本减少举办楼盘推广活动， 不举办暖场活动， 不推出新房型， 谨慎应对或不作为应对市场。针对楼市推新情绪低的现状， 库存逐渐减少反而稳定房地产市场。
　　
　　在销售火爆的整体趋势上， 安徽省住宅市场去化周期普遍降低。去化在房地产领域意为销售， 去化周期为商品房销售周期。对于住宅市场去化周期在6个月以下的城市， 要增加供地面积加快供应节奏；6-12个月的城市， 要增加供地；18-36个月的城市应减少供地；36个月以上的城市， 应停止供应。2017年上半年， 全省在售商品房库存去化周期由2016年末16个月缩短至13.3个月。安徽省各地市住宅去化周期最长的为淮北15.5个月， 较低的如阜阳3.8个月。说明2017年房地产市场“去库存， 促销费”的调控政策行之有效。针对安庆、阜阳等去化周期短楼市发展良好的城市， 应考虑本市常住居民自住刚需与改善型市场需求之间的差距， 合理调控外来流入人员购房与被拆迁居民购房共同组成的住房需求。在房地产开发过程中， 各级房地产主管部门应完善对开发商事前、事中、事后全程监督， 充分认识规范房地产开发企业合理合法经营行为对维护房地产市场正常秩序、保护消费者合法权益、稳健发展房地产市场的重大意义， 坚持一城一策因城施策的房地产市场调控原则， 防止房价过快上涨。
　　
　　2 2018-2023年安徽房地产投资前景
　　
　　2.1 房地产市场未来趋势分析
　　
　　十九大报告中， ***主席指出完善促进消费体制机制， 我国经济模式从出口和投资驱动为主转变为靠内需拉动经济增长， 从而奠定了在房地产政策上坚持的总基调。地方房地产调控从传统的需求调整转变为供应量增加， 优化房地产市场供应结构， 一城一策， 因城施策。省会城市合肥九区2017年一季度商品住宅成交量同比下跌73.78%, 这是因为该区域长期供应量不足， 政府多重楼市调控政策， 限购令限制了购房门槛， 同时也使得部分刚需客群转战三县区域或者周边城市。三四线城市在接收大城市外溢客群需求中， 商品住宅成交价格上涨明显， 房地产开发火热从而产生大量库存常住居民购买力有限， 致使2017年三四线城市商品房住宅成交量不升反降， 对于目前部分城市商品住宅去化周期在12个月之内的， 消化库存仍为不小的挑战。由此可以看出， 2018年之后安徽房地产整体处于上涨热度但是后劲不足， 省会城市合肥在市中心和九区供应量与库存量饱和状态下， 区域房价呈现平稳的走势， 三县区域得到发展时机， 房价升高。三四线城市在2015-2017年发展火热， 商品住宅供应量大幅提升， 同时房价上涨过快， 常住居民需求减少购买力不足， 房地产开发的商品住宅去化周期将受到影响。
　　
　　2.2 安徽省房地产未来几年投资机遇
　　
　　2013年9月， ***主席首次提出共同建设“丝绸之路经济带”.2015年， 承接“一带一路”相关国家投资执行金额同比增长23.45%.合肥作为“一带一路”节点城市之一， 自身经济发展的同时辐射全省范围， 促进全省建设。同时， 安徽省处于长江三角洲内陆地区， 自2009年与上海、浙江、江苏建立地区合作机制， 承接上海发展机遇， 为整个长三角地区提供人才、资源。2016年为保障新就业大学生住房， 稳定就业的进城务工人员住房， 大力推进改革供需结构， 将去产能、去库存等作为重点改革任务， 积极化解过剩的非住宅库存， 一定程度缓解2017年房价攀升的压力。
　　
　　2.3 安徽省房地产未来几年投资风险
　　
　　在安徽房地产市场整体发展上升态势中， 房地产投资仍存在较大风险。省会城市合肥尚有大量住房刚需未满足， 同时， 二线城市与三四线城市圈内部分化， 在人口政策上存在较大优势， 进行大规模基础设施建设， 城区范围扩大， 整体宜居性更强、文化感更好， 吸引人口流入。二线城市人口增长， 租赁供应不足， 整体面临供给与需求偏紧的状况， 促进房价上涨。2017年， 三四线城市房地产市场异常繁荣， 城市整体建设需求下全市棚户区计划内改造， 一系列棚户区改造货币化政策更推进了房地产市场成为强劲的市场。2018年， 三四线城市棚户区改造货币化对房地产市场发展的支撑力量减弱， 房价上涨城镇、农村人均可支配收入涨幅跟不上， 接受了2017年全省范围内70%的高价土地， 常住居民购买力有限， 房地产开发积极， 去掉可售库存， 会剩余大量潜在库存。城市城镇化速度慢， 水平低， 质量差， 城市基础设施建设初步发展， 实体经济发展不畅， 对人口吸引力不强。例如阜阳市目前城镇化率仅有34%, 作为拥有千万人口的农业大市， 有260万外出务工人员。这部分外出务工创业人员在政府政策支持住房公积金贷款、商业贷款下返乡置业， 短时期内难以入住， 整体入住率低。
　　
　　3 安徽房地产行业未来投资策略
　　
　　安徽房地产市场基本特征：一是整体健康， 但发展极不均衡。合肥2017年一季度土地成交面积5030.45亩， 成交金额4394735.28万元， 市区内最低房价区域为12716元/平方米。淮南2017第一季度住宅成交面积61.64万平方米， 成交总金额29.32亿元， 成交均价4757.23元/平方米；二是与全国房地产市场相比， 周期滞后， 形势较好。中部省份中， 安徽省全省商品房销售面积增幅低于河南、湖北， 高于江西、山西、湖南；三是市场库存剩余， 去库存能力减弱。二线城市合肥在2017年限购政策下， 房地产市场较平稳， 承接外溢需求的三四线城市房价上涨过快， 库存剩余。由此影响房地产投资增长后续支撑能力不足。
　　
　　预计安徽省房地产2018年销售整体同比正增长， 商品房市场销售回升幅度较小， 新开工房地产面积较快增长， 资金到位形势较好， 政策不再加码给二线城市合肥房地产市场压力， 三四线城市有望延续宽松政策。但房价上升给许多中低收入人群带来压力， 政府需要重视三四线城市经济发展以保障中低收入人群的基本住房需求。安徽房地产市场较于全国其他省份地区而言仍有较大投资机会和潜力。
　　
　　参考文献
　　
　　[1]安徽省财政厅。安徽省人民政府关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见[Z].2017
　　[2]中共安徽省委安徽省人民政府。安徽省扎实推进供给侧结构性改革实施方案[Z].皖发[2016]21号
　　[3]冷辉， 冷奇。安徽房地产的开发投资及其经济贡献分析[J].合肥工业大学学报 （社会科学版） , 2009, （5）.
　　[4]周莹， 赵鹏飞。论市场调查与分析应用于房地产开发过程中存在的问题及改进措施[J].中国房地产业， 2016, （10.