供给与需求理论下房地产价格调控研究(2)

　　2. 1需求的变化（ 短期）
　　
　　房地产需求是在一定的时期内、一定的价格水平上，消费者愿意购买而且能够购买的房地产数量。从短期来看，住房的供给量基本稳定，而住房的需求量呈现增长趋势。住房需求弹性较大，供给弹性较小。在供给曲线不发生变动的基础上，需求曲线向右移动，价格上升（ 图3）。
　　
　　2. 2供给的变化（ 长期）
　　
　　房地产供给是房地产开发商在某一时间内、在一定的价格水平上，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。从长期来看，住房的需求量基本稳定，而住房的供给量呈现下降趋势。在需求曲线不发生变动的基础上，供给曲线向左移动，价格上升（ 图4）。
　　
　　2. 3市场价格的形成
　　
　　由于市场需求量和供应量是关于产品或服务价格的单调函数，且需求曲线和供给曲线方向不同，它们必然相交于一点，该点称作“均衡点”（ 图2）。
　　
　　当出售价格高于均衡价格，假设为P3时，供给量为Q4,需求量为Q3,供给大于需求，处于超额供给状态。此时由于市场竞争，商家为了将多余的商品卖出去，唯一的办法就是降价； 当出售价格降低到均衡点以下，假设为P4时，供应量为Q3,需求量为Q4,供给小于需求，处于超额需求状态。同样由于市场竞争，商家为了得到更多利润，会竞相抬高价格。最终，供给和需求会维持在均衡点。
　　
　　在均衡点处，消费者愿意和有能力购买的产品或服务与卖方愿意和能够供给的产品或服务数量相等，这就是所谓的“供给与需求均衡”.市场价格是买卖双方达成交易时的商品或服务价格，在完全竞争市场下，市场会在自发力量下实现均衡。这时均衡价格就是市场价格。
　　
　　由以上分析可知，市场通过自发力量调整产品价格，并使之达到均衡。
　　
　　3对策
　　
　　归根结底，我国房价持续上升的原因只有一个： 供不应求。而调控房价只有从这两个方面着手，一是增加供给，二是抑制需求。
　　
　　笔者认为，抑制需求效果甚微。我国人口红利仍在、城市化进程不断加深，注定当前的住宅自住需求是刚性的。再加上投资渠道相对匮乏，住房还是稳健的保值增值品。
　　
　　因此，抑制需求只会使需求释放延后，并不会真正减少需求。而压抑后的需求集中释放往往会成为未来火热行情的引爆点，如同2009年。更严重的是，在高房价的今天，抑制需求的措施会大大增加购房者的负担，降低社会的消费力，不利于拉动内需。
　　
　　如何确保有效供应增加？ 第一，还是增加住宅土地供应，这是商品房市场供应量放大的基础。当然，需要配合其他措施方能发挥实效。第二，适当提高容积率。毫无疑问，我国城市人口总量还会不断增大，与其被动接纳，不如早点适应。适当提高容积率，增加住宅供给，并对随之增加的教育、医疗等社会成本早做准备。第三，收紧房地产的信贷额度。在目前的房地产业资金来源中，唯有收紧信贷额度，才能促使发展商通过加快土地开发、加快销售速度来回收资金。2008年房价有所遏制，正是流动性资金紧缺才促使发展商降价促销以回笼资金。
　　
　　以缓解供求矛盾的方式而不是行政手段来调节房价，才能真正遏制楼价的快速上涨，政府宏观调控应着力于如何增大住宅的有效供应来促进房地产健康平稳发展。
　　
　　4结束语
　　
　　住房是人民生活所需的基本物质条件，在经济快速发展，城市规模不断扩大，乡村人口大量进入城镇，人口大量流动，通过运用供给与需求之间的相互作用关系调控房屋价格，有利于保障广大群众的基本生活需求，促进公平，平衡贫富差距，调动群众的积极性，稳定社会秩序，保证经济平稳健康发展，提高人口素质，具有多方面的积极意义。
　　
　　参 考 文 献
　　
　　[1] 卢有杰。新建筑经济学[M]. 2版。中国水利水电出版社，2005.
　　[2] 沈伟锋，谭大璐。从市场均衡理论看调整住宅供应结构的必要性[J].建筑经济，2006（8） :93 - 95.
　　[3] 吴强。我国房价持续走高的原因及对策[OL].百度文库。