从2016年5月1日起，根据国务院相关指示，我国正式施行营改增，营业税退出了历史舞台。营改增的目的是为了降低相关制造业等行业的增值税税负率，降低现有的制造业所面临的困境，推动制造业的发展。但是，营改增影响最大的行业，却是房地产行业，营改增的核心在于不动产的进项税抵扣。因此，在营改增来临之际，房地产行业对于如何应对营改增将成为一项重要的任务。
一、增值税相关理论分析
1.增值税的定义。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。增值税是价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。
2.货物与劳务。下图我们可以对交易进行分类。
从表中我们可以看出，所有的交易可以分为三大类，分别是货物贸易、劳务贸易、资本投资与分配转移。其中关税协定的出现，解决了全球性的货物贸易体系，随着经济的发展，服务贸易的兴起导致世界贸易组织对国际贸易的规则进行了调整，逐渐形成了《世界贸易组织投资自由化》，将服务贸易纳入到世界贸易体系中来。目前美国主导的TPP在这两者的基础之上，将资本投资与分配转移作为进一步的拓展，实现整体交易的自由化。
在营改增之前，我国货物贸易增收增值税，劳务贸易征收营业税，资本投资与贸易分配从理论上来说是不纳税流转税的，但实际上我国的现状却是不彻底的不课税原则，例如利息征收利息税。营改增后，所有交易均改为增收增值税，包括资本投资与分配转移的部分。
3.营业税与增值税对比分析。除了定义存在差别外，营业税与增值税最大的区别就是直接税与间接税。营业税是一种直接税，纳税义务人和税收承担者两者是一致的，而增值税属于间接税，纳税义务人和纳税主体是不同的，消费者为最终的税费承担者。具体差异详见下表：
表1 直接税与间接税对比
以房地产公司为例假设条件：假定房地产项目销售额为111万元，其中工程成本为66.6万元，施工方采购的成本为35.1万元，业务全流程缴纳情况如下（单位：万元）：
表2 营改增前后纳税对比表
营业税由于税负不能抵扣，导致重复交税现象严重不利于社会分工。增值税由于税款可以抵扣，呈现出税款中性，有利于社会分工。
二、营改增的内容分析
1.房地产营改增内容。房地产行业营改增后，增值税率分为两档，分别是5%、11%。分别是简易计税方法和一般计税方法，简易计税方法税率为5%，一般计税方法税率为11%。一般计税方法应税收入为不动产销售收入扣除受让土地时向政府、土地管理部门或者受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款后的余额为销售额，其中为该项目采购而取得的增值税专用发票上注明的进项税可以抵扣。简易计税方法税率为5%，符合以下条件的项目可以采取简易征收：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目或者《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑施工许可证》，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。一经选择，36个月内不得变更。为该项目采购而取得的增值税专用发票上注明的进项税不可以抵扣，且向政府部门支付的价款不能扣除。
2.房地产项目简易征收与一般征收案例选择分析。假定根据项目销售测算，A项目销售总额约为8.3亿元，目前截止2016年4月底，收款金额约1.3亿元，尚余7亿元销售回款未实现。根据成本预测，项目建安成本为5.8亿元（不含地价、营销费用以及资本化利息），目前已发生成本4.4亿元，尚余1.4亿元可获得增值税专用发票。不同情况下纳税金额如下表：
表3 不同征税模式对比表（单位:亿元）
备注：（1）假定项目地价款不满足向政府、土地管理部门或者受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款条件，目前暂时无法抵减销售额； （2）该项目为老项目，施工单位为了自身收益，一定会全部选择简易征收方式，开具3%税率的增值税专用发票。从这里我们可以看出，对于该项目，我们应当采取简易征收的模式来进行税收筹划。
3.建筑行业营改增内容分析。建筑行业是与房地产行业关系最为密切的行业，我们有必要对其营改增内容进行了解，以便于我们在房地产项目税务管理时提供便利，建筑行业营改增内容详见下表：
表4 建筑行业营改增内容简表
对于《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目或者建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，施工单位可以选择简易征收的模式进行，按3%的征收率进行税款缴纳。此外清包工模式以及甲供工程也可以按照简易征收的模式进行，清包工是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务，甲供工程指的是全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。。除了小规模纳税人需要前往税务机关代开增值税专用发票外，其他均可自行开具增值税专用发票。对于采取简易计税方式征收的项目，不得抵扣任何进项税。采取一般计税征收的建筑项目，其税率为11%，可以抵扣进项发票以及自行开具增值税专用发票。
三、房地产营改增建议
1.公司管理架构优化建议。由于增值税是以营业执照作为纳税单位，建议房地产开发企业尽量减少设立内部分公司，对于必须独立管理的项目，通过单独设立账套、内部成立管理小组等方式进行管控，避免出现母公司持有大量的增值税进项税无法抵扣，各分公司却由于缺少进项发票大量缴纳税款。（ 备注：增值税只能抵扣，不得退还，即预交以及进项税只能够抵减销项税）。由于物业公司大多数成本是人工成本，其进项税抵扣较低，采取小规模纳税人身份对其更为有利。年收入超过500万之后，物业公司将自动转换成为一般纳税人。增值税纳税主体是以营业执照作为单位，建议物业公司可以通过增设不同的物业管理分公司来降低单个主体的收人，控制在年收入500万元以下，享受小规模纳税人的税收优惠。
2.营销预售制下预缴税款的筹划。预收账款按照3%税率预缴增值税，待项目结转收入之后，再按5%进行清算。如果在收款的时候开具发票，则需要按照5%税率计税。建议在预售阶段，暂时不开具发票，交房后一次性集中开具。 2016年4月30日前已收房款已缴纳营业税，根据财税2016[36]号文规定，对于已缴纳营业税的业务发生退款，已缴纳的营业税不得抵扣增值税，应向原税务机关申请退还多缴营业税。因此，对于已缴纳税款的房款，建议禁止退还（可换房），避免陷入地方税务局漫长的税款退还审批流程。
3.成本发票管理。对于采取简易征收项目，相关建安发票即使合同签署日期在2016年4月30日之后，也允许其采取建筑安装简易征收模式，开具3%增值税专用发票或者普通发票。对于采取一般计税方式的项目，施工合同签署日期在2016年4月30日之前的，建议要求施工单位选择一般计税方法，按11%税率计税，开具11%的增值税专用发票。无论施工单位采取何种计税方式，均必须开具增值税专用发票。
4.日常费用管理建议。 职工福利、业务招待、个人交通费、餐费等均不可进项抵扣：（1）职工福利包括食堂支出、为员工提供的住房、下午茶支出、购进固定资产专用于职工福利，对于共用部分，如项目银城绿洲办公室租赁，用于食堂、办公等，可全额进项抵扣；（2）业务招待费包括餐费、娱乐场所支出等；（3）餐费包括公司所有以餐票内容体现的费用；（4）个人交通费指的是员工个人打的费、车票、机票等，包括出差、外出培训等，不包括公司车辆使用、加油费等；上述费用发生时，均可开具增值税普通发票，除此之外全部费用均需开具增值税专用发票。
参考文献:
[1]《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)，.
[2]《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》.
[3]海晓凤，营改增对建筑行业的影响分析，江西建材，2016年第11期.
