中国房地产供给侧的管理研究(3)

　　库存就是已经存在的供给，供给侧结构性改革就是要优化库存，去库存。去库存化对策可以从三个方面入手：一是与棚户区改造相结合，对改造户实施货币化安置或者推进房票制度，不再重复建设拆迁房和安置房，通过货币或房票，让改造户去市场上购买商品房，这样既能给改造户提供更多的选择，还可以缩短安置时间，增加其满意度；二是加强对现有库存周围的公共设施综合配套，在新开楼盘附近建设菜市场、医院、银行、学校、商场超市、物流企业等基础设施，修筑便利道路，增加公共交通方便潜在居民的生产、生活、教育、出行、就医、购物等；三是对现存库存进行优化的品质提升，如把现有库存与人文、历史、资源、先进技术相融合，打造房地产业的4.0版本，提升功能，吸引潜在购买者。
　　
　　（二）推进城镇化，提供新供给
　　
　　随着城镇化建设进程的加快，对房地产市场的供给要求会提高。因为城镇化率的提高意味着更多的农民成为市民，市民就需要在城市居有其所，就会对供给侧产生正向冲击。根据城镇化建设动因的分析，为配合我国城镇化建设进程，供给侧一方面要想办法，比如与政府合作，或者提供价格优惠，为市民化的农民提供让他们可以“买得起，划得来，住得下”的住房。另一方面，供给侧在提供供给时一定要与政府的城镇化战略相配合，在政府规划的区域和功能区开发房地产，方便实现产城融合。政府采取适当的优惠政策为农民工市民化提供保障性住房，以使他们更好、更快地融入城市，为城镇化建设做贡献。
　　
　　（三）打造新业态，调整房地产市场供给侧的结构
　　
　　供给侧结构性改革的重点是调结构、转方式、促增长。供给侧结构性的改革，可以着眼于新的消费理念，形成房地产市场的新业态。根据上面的动因分析，可以发展养老地产，文化地产、旅游地产、娱乐地产、餐饮地产。譬如养老地产，可以满足高要求的老年人，随着高铁时代的到来，还可以吸引成功人士叶落归根，在创业地与老家两处置业，方便常回家看看。还可以依托城市深厚的文化底蕴，开拓文化地产市场。旅游地产是结合旅游景点，打造高品质的旅游景区，通过特色地产，做大做强旅游业，达到双赢的目的。在中西部地区还可以搞好承接产业转移，通过产业发展带动各类产业的地产需求，进而对房地产市场供给侧结构产生持续正影响。甚至可以借助国际货币基金组织正式宣布人民币2016年加入SDR（特别提款权）这一金融领域的标志性事件，放宽签证条件，为他国居民在中国安居、置业提供便利，打造国际地产，让外国人也在中国买房子。
　　
　　（四）抓住主源头，打破对土地财政的路径依赖
　　
　　房地产市场供给侧的结构性改革，在源头上要控制土地的供应。原则是：控制总量，调整供应方向，同时盘活存量，鼓励多元发展。短时间内可能会减少对土地的供应，进而土地的财政供给也会减少。所以，因应房地产市场的供给侧结构性改革，政府可以从三个方面入手：（1）从严土地的供应，充分利用资源。土地是稀有资源，是使用价值创造的源泉，特别是农村及城市周边的耕地不能轻易转化为房地产用地，即使是城市用地，也要发挥土地资源的最大效用。（2）顺应市场对资源配置的基础性作用，引导房地产企业或建筑企业优化、重组、转型或退出，激活休克企业或清理僵尸企业。（3）弱化对土地财政的依存，积极开拓地方政府新的财税、融资渠道。为应对土地财政的减少，通过“大众创业，万众创新”、大力支持新业态发展，同时服务业发展要及时跟上，其他产业要更新升级来增强城市发展后劲，同时为政府开拓新的财税来源，进而减少对房地产的路径依赖。另外，可以借助发债等办法来融资。（4）搭建房地产大数据平台。融合土地局、物价局、银行、金融机构、融资机构、担保机构、公积金中心、住建委、工商、税务、公安等各相关部门与房地产有关的数据，建立数据共享机制，提高对房地产市场供给侧的监控能力和水平，提高政策的针对性。
　　
　　（五）公积金改革，为供给侧管理提供政策资金支持
　　
　　房地产市场的供给侧改革，会带来刺激需求，对公积金的需求也会加大。住房公积金中心可以从以下几个方面制定相应对策：（1）住房公积金扩面，社会动员或者政府出台相关规定，鼓励民营企业为员工缴纳住房公积金，让农民工也有公积金，也能享受到公积金贷款的利率优惠政策。（2）提供更加完善与合理的公积金贷款办法，提供更贴心的公积金贷款服务，如各种手续一体化，担保费用减免，装修、租房等提取，跨区域使用住房公积金等政策。（3）公积金资金证券化，借鉴其他地区的经验，着手研究制定公积金证券化对策或者适时开展成立住房银行的研究。
　　
　　四、总结
　　
　　在房地产市场整体下滑的背景下，结合国家提出的供给侧改革的思想和化解房地产库存的措施，本文首先对房地产市场的供给侧管理的理论基础进行分析，然后，从维持经济稳定发展、化解库存、推进城镇化建设、满足人们对房地产业的新需求四个方面解析其动因，最后从“去库存、推进城镇化、打造新业态、控制源头、公积金改革”五个方面提出供给侧管理的对策。
　　
　　参考文献：
　　
　　①郝身永、那艺：《更加关注供给侧的宏观经济管理》，《当代经济管理》2015年第4期。
　　②何平：《调整房地产供给结构积极拉动内需》，《商业经济》2011年第2期。
　　③贾康、苏京春：《探析“供给侧”经济学派所经历的两轮“否定之否定”--对“供给侧”学派的评价、学理启示及立足于中国的研讨展望》，《财政研究》2014年第8期。
　　④贾康、苏京春：《“三驾马车”认知框架需对接供给侧的结构性动力机制构建》，《全球化》2015年第3期。
　　⑤刘霞辉：《供给侧的宏观经济管理--中国视角》，《经济学动态》2013年第10期。
　　⑥王文婷：《城镇化对我国房地产市场需求的影响分析》，《现代物业》2010年第4期。
　　⑦Helen X.H. Bao:《英国土地规划政策与房地产供给分析》，《中国土地科学》2013年第9期。