近年来，不动产登记的办理模式发生巨大变革，由传统的线下受理、人工办理向线上受理、自动办理的模式转变。特别是在2019年3月国务院办公厅印发《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》（国办发[2019]8号）以来，全国大部分的城市推行了“互联网+不动产登记”改革，不动产登记业务由线下窗口受理的模式，转为通过互联网平台或者手机APP申请，只需提交电子扫描件，不再收取纸质材料。而有的地方改革力度更大，通过数据比对，人脸识别技术等确定申请人身份，不需提交任何材料直接办理不动产登记，业务办结后只有电子文件或电子数据产生，无相应的纸质材料，这些电子文件和电子数据成为不动产电子档案的主要来源。不动产登记进行“互联网+”改革后，不动产登记档案的载体也发生了改变，由传统纸质资料变成了电子文件。不动产电子档案在诉讼中能否作为证据使用，其法律效力如何，是各级不动产登记机构亟待研究的课题。
一、电子档案与纸质档案的特点比较
1. 电子文件由计算机等电子设备形成，
对计算机系统有高度依赖性，而纸质档案则具有相对独立性。电子档案主要来源于电子文件。根据《电子文件归档与电子档案管理规范》（GB/T18894-2016）对电子文件的定义：“国家机构、社会组织或个人在履行其法定职责或处理事务过程中，通过计算机等电子设备形成、办理、传输和存储的数字格式的各种信息记录。电子文件由内容、结构、背景组成。”由此可知，电子文件实质就是计算机产生的数字信息，只有依靠计算机系统才能将电子文件呈现出来，因此电子档案具有系统依赖性的特点。而纸质档案的内容信息依附在纸质载体上，不需要其他任何的辅助设备或工具，档案的内容信息就能直接显示在纸质载体上，不受时间、空间等条件的限制。
2. 电子档案具有与承载载体可分离性
的特性，而纸质档案与载体具有不可分离性。电子档案实质上是电子信息，只要是能存储电子信息的介质均可以作为电子档案的载体，比如磁盘、U盘、移动硬盘、光盘等。电子档案与载体的可分离性是指电子档案由一种载体迁移至另一种载体时保证电子档案的内容不发生变化，即其与承载的介质没有固定关联性，一套电子档案可以存储于不同的载体，但是可以保证内容完全一致，因此电子档案具有与载体的可分离性。纸质档案的载体就是纸张，纸质档案的内容就存在于纸张上，其与纸张是相对固定的，不可分离，如果纸质档案的载体发生了变化，那么纸质档案也就发生了改变，可能由原件变成了复印件或者副本等。
3. 电子档案具有易篡改性，而纸质档案具有难以篡改的特性。
电子文件通过计算机等电子设备形成，电子文件在形成、移交、归档、保存等过程中较容易被篡改，随着信息技术的发展，很多时候电子文件被非法篡改而可以做到不留痕迹。纸质档案的篡改必须在纸张上完成，在纸张上对档案的内容进行涂改是很容易发现痕迹的，因此对纸质档案内容的篡改较难。
4. 电子档案具有长期保存难、成本高的
特点，而纸质档案则具有长期保存容易、成本相对较低的特点。电子档案长期保存对其格式有特殊的要求，一般要求转换成版式文件，此外因电子档案的存储介质普遍具有寿命较短的特点，需要经常对存储介质的性能进行检查，并且要经常做备份或者介质的转换，因此电子档案较难实现长期保存，而且长期保存成本也较高。纸质档案只要能做到存储的库房温湿度等各方面的条件控制在合理的范围，纸质档案一般可以实现长期保存，而且长期保存的成本也较低。
二、不动产电子档案法律效力低的原因分析
1. 现有法律法规未对电子档案的法律效力作出明确规定。
目前，法律部门关于电子文件与电子档案的法律效用没有专门性的法律条例规定，比如《电子签名法》主要针对的是电子商务行业产生的订单、合同等电子文件的合法性进行规定，《合同法》提到“签订的电子合同需要自己证明该文件的真实性”，《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国刑事诉讼法》的修订本也只简单提到将电子数据纳为第八种证据类型，对电子档案的法律效用没有具体性规定。2016年，最高人民法院、最高人民检察院《关于办理刑事案件收集提取和审查判断电子数据若干问题的规定》，其中第二条第四点规定，人民法院对视听资料应当辨别真伪，并结合本案的其他证据审查确定能否作为认定事实的根据。由此可见，电子数据不能单独作为案件审查的证据，必须结合案件的其他证据进行验证审查，电子档案的法律地位未在相关的法律法规中予以明确。
2. 不动产电子档案的真实性难以保证。
《电子文件归档与电子档案管理规范》中对真实性的定义为：“电子文件、电子档案的内容、逻辑结构和形成背景与形成时的原始状况相一致的性质。”而在法学领域，与电子证据相关的法律法规会在其条款中使用“真实”“真”和“实”等，对电子数据的真实性进行界定或释义，如《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国刑事诉讼法〉的解释》第九十三条规定：“对电子邮件、电子数据交换、网上聊天记录、博客、微博、手机短信、电子签名、域名等，应当着重审查以下内容：……（三）电子数据内容是否真实，有无删除、修改、增加等情形。”可见，无论是档案界或是法学界对电子档案的真实性都要求内容真实，未发生任何改变。电子档案也只有符合真实性的要求才能保证其在法律诉讼中的证据效力。但是电子文件具有系统依赖性、易篡改、信息与载体可分离等特性，不动产电子文件在形成、移交、归档、保存等过程中，其内容极易被篡改而发生改变，难以保证与形成时的原始状况完全一致。因不动产电子档案主要来源于电子文件，因此不动产电子档案的真实性也难以保证。正因不动产电子档案的真实性不能保证，所以其在诉讼中的法律效力也很难得到认可。
3. 不动产电子文件未进行有效归档管理。
因目前国家有关电子文件归档的法律法规和标准，如《电子文件管理暂行办法》（厅字[2009]39号）《电子公文归档管理暂行办法》《电子文件归档与电子档案管理规范》《文书类电子文件元数据方案》《照片类电子档案元数据方案》《录音录像类电子档案元数据方案》等主要是针对文书类、声像类电子文件的归档管理作出具体规定，而对专业类电子文件的归档管理则没有详细规定，而不动产电子文件属于专业类电子文件，因此其归档管理无法律法规或标准可参照。再加上目前大多地方使用的不动产登记业务系统缺少电子文件归档管理的功能，因此不动产登记形成的海量电子文件，仍分散存储于不动产登记互联网申请平台或不动产登记业务系统中，尚未得到有效的归档。《国务院关于在线政务服务的若干规定》第十二条规定，“政务服务机构应当对履行职责过程中形成的电子文件进行规范管理，按照档案管理要求及时以电子形式归档并向档案部门移交……符合档案管理要求的电子档案与纸质档案具有同等法律效力。”因不动产电子文件未能按照档案管理的要求进行归档，实际上尚未形成真正的电子档案，因此其法律效力未能得到认可。
三、提高不动产电子档案法律效力的途径
1. 将电子档案的法律效力的规定上升至法律层面。
2016年《中华人民共和国档案法》修订草案（送审稿）第64条指出：“符合国家电子档案形成和管理规范要求的电子档案具有与纸质档案同等的法律效力。”《国务院关于在线政务服务的若干规定》第十二条提出，符合档案管理要求的电子档案与纸质档案具有同等法律效力。可见，国家层面已经意识到电子档案在法律诉讼中的效力问题，今后国家在制订或修订相关的法律法规时，将会逐步对电子档案的法律效力作出明确的规定。目前，国家正在研究制订《不动产登记法》，建议有关部门将不动产电子档案的法律效力在该法中予以明确，若能在不动产登记专门法律中对不动产电子档案的法律效力作出明确规定，将有利于提高不动产电子档案在诉讼中的法律地位。
2. 运用区块链技术确保不动产电子档案的真实、有效。
区块链是互联网中去中心化的、多方参与维护的一个安全可信的账本。它由所有参与节点共同维护，每个节点都备份一份完整记录。区块链是由区块按时间顺序连接形成的链式数据结构。区块是该结构中存储共享数据的载体。不动产电子文件的形成者将电子文件作为数据打包，运算其哈希值并进行数字签名后，作为一个区块上传至某区块链中保存。不动产电子文件的归档者将接收到的电子文件及其归档处理信息一同作为数据打包，运算其哈希值并进行数字签名后上传至该区块链作为后续区块保存。这样不动产电子文件从形成、移交、归档、保管、利用等每一环节都形成相应的区块保存至该区块链上。实现不动产电子文件全生命周期的全过程管理。区块链上的区块一经形成后即不可更改。每次数据交互时，节点都会对将要保存的区块信息进行核证，如果查证出篡改行为则该节点所记录的区块数据作废，需要从其他节点拷贝一份正确的区块链记录作为该节点交互的基础。当不动产电子文件作为数据通过区块链技术记录时，若有人篡改电子文件则需要修改其所在区块之前所有区块的内容，并将区块链网络所有节点上备份的电子文件进行修改，以保证内容的一致性，这基本是不可能的。而且不动产电子文件的生成、存储、传递、处理、归档、利用等处理信息都被记录在区块链上，同样难以篡改，因而有效保障了不动产电子文件的真实性。区块链技术的不可篡改性与数据可追溯性可以保证不动产电子档案内容真实、完整、原始、可靠。
3. 引入第三方权威机构为不动产电子档案作信任背书。
目前，法律法规对电子档案作为法律凭证需要其他证据或者是公证的证明，因此不动产登记机构可以考虑引入一个相对客观公正的第三方机构为电子档案的公信力作背书。这种机构如CA（数字证书颁发机构）、国家授时中心、国家司法鉴定中心、公证处、国家综合档案馆等，不动产登记机构将登记过程中形成的不动产电子档案上传至这些机构建立的数据平台进行备份，当不动产电子档案需在诉讼中作为证据时，由人民法院直接从第三方机构的数据平台中进行取证，第三方机构可为不动产电子档案的真实性、完整性、原始性等进行背书，这样可以增加不动产电子档案在诉讼中的可信度，提高不动产电子档案的法律效力。
在“互联网+不动产登记”改革的后时代，不动产登记机构除了要考虑登记的效率及便捷之外，也同样需要考虑不动产登记的安全及合规。不动产电子档案作为不动产登记改革的产物，可以反映不动产登记的原貌，不动产登记过程是否合法需要档案进行证明，只有提高不动产电子档案的法律效力，才能发挥电子档案证明登记过程合法的效用。提高不动产电子档案的法律效力需要业务部门、法律部门、档案部门、技术部门等多部门的协同参与，需要从制度、技术等多角度综合考虑提高不动产电子档案在诉讼中法律的效力措施，只有各部门互相沟通、密切配合，才能完成此重任，为“互联网+不动产登记”改革的可持续发展注入动力。
参考文献
[1]桂美锐.电子档案“单套制”管理的多元主体协同机制[J].档案管理，2019(1).
[2]谢丽，范冠艳.电子文件与电子证据领域中的真实性概念分析[J].浙江档案，2019(1).
[3]赵屹.电子文件防篡改技术发展对档案管理的影响及启示[J].档案学研究，2019(6).
[4]周祺，张照余.关于电子文件法律证据价值可行性的研究———以互联网法院的实践为例[J].档案与建设，2019(5).
