摘要：“一物数卖”的纠纷不断增加, 该类纠纷并非单一的民事法律关系所能调整的, 因其涉及物权与债权的交叉, 所以对交易双方的权益保护具有选择性。不同保护方式的取舍, 权利义务于交易双方的影响也各不相同。不动产的“一物数卖”在现实中尤为突出, 采用何种方式保护交易各方的利益, 是维护法律的公平正义、交易稳定的关键。
关键词：债权与物权; 一物数卖; 合同效力; 法律保护;
“一物数卖是指出卖人就同一标的物订立数个买卖合同, 分别出售给数个买受人的行为。”[1]一物数卖现象在经济活动中极为普遍, 一物数卖的内涵是广义的, 其包括动产的一物数卖和不动产的一物数卖。对于因一物数卖所引发的法律纠纷一直是司法实践和学界探讨的重点问题。本文试图通过债权与物权两个方面对不动产交易的法律规制, 探讨如何保护不动产一物数卖中买受方的权利。
一、一物数卖债权解决方式之检讨
目前在我国的司法实践中, 涉及多重买卖的合同效力以及纠纷解决的规定集中体现于最高人民法院发布的一系列司法解释中。这些司法解释是对《合同法》等在适用中存在的问题的补充, 但司法解释并非立法, 其也欠缺立法的系统性, 因此, 虽然在解决个别问题时可以适用这些司法解释, 但纵观复杂的多重买卖, 其局限性也暴露出来。对这些司法解释的审视则会发现存在的具体问题主要体现在:
第一, 《商品房买卖合同解释》第10条规定“买受人以出卖人与第三人恶意串通, 另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用, 导致其无法取得房屋为由, 请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的, 应予支持。”该解释的规定局限性有三:其一, 该解释适用的对象针对的是商品房买卖合同, 主体针对的是开发商, 而对于个人之间的二手房交易则不适用该解释;其二, 该解释针对的是恶意串通损害第三人利益的行为, 该项规定在《合同法》第五十二条已经明确规定, 对于第三人的善意购买行为如何解决并不能得到答案;其三, 该解释对买受人的权利保护仅为请求人民法院确认第三人所签订的买卖合同无效, 对善良的买受人权利保护较为模糊。
第二, 《合同法解释 (二) 》第15条规定“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同, 合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形, 买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权, 请求追究出卖人违约责任的, 人民法院应予支持。”该解释具有一定的广泛适用性, 但其对一些现实中存在的问题尚不能解决:其一, 其局限于仅能向出卖人追究违约责任, 而如果多个买受人对标的物同时主张则无法解决;其二, 出卖人的违约责任的承担往往在实践中不易确定, 即责任大小, 违约赔偿数额的确定, 法官对此具有很大的自由裁量权, 因此也导致买受方在主张出卖人的违约责任时, 得不到合理的赔偿。
第三, 《买卖合同司法解释》第九条规定“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同, 在买卖合同均有效的情况下, 买受人均要求实际履行合同的, 应当按照以下情形分别处理:
(一) 先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的, 人民法院应予支持;
(二) 均未受领交付, 先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的, 人民法院应予支持;
(三) 均未受领交付, 也未支付价款, 依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的, 人民法院应予支持。”该解释的最大局限性在于仅适用于普通动产的买卖以及特殊的不动产买卖 (如汽车, 船舶) , 对于不动产的买卖并不能适用。
以上对我国当前一物数卖的现行法分析, 可以发现我国法律对多重买卖的法律制度虽然正在建设, 但尚不完善, 存在的各种问题也是导致纠纷普遍增多的原因。尤其是对涉及不动产多重买卖的纠纷, 法律制度严重缺位。同时, 在解决多重买卖纠纷时, 仅以债权相关法律规定来解决纠纷尚不能完全实现, 又因不动产本身的特殊性也决定了在解决不动产多重买卖中, 以物权为基本, 以债权为手段来解决不动产多重买卖纠纷更为妥当。
二、一物数卖物权解决方式之审视
我国《物权法》第六条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让, 应当依照法律规定交付。”该规定确立了我国不动产买卖中实行的是以登记主义, 也即不动产买卖合同登记后生效。这种不动产买卖中把登记的效力绝对化的法律规定, 一旦不动产发生多重买卖, 对买受人权利保护非常不利。为此, 我国司法解释试图通过赋予不动产占有以公示效力矫正登记公示效力绝对化所导致的弊端。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 (以下简称《建筑物区分所有权的解释》) 第1条规定:“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为, 已经合法占有建筑物专有部分, 但尚未依法办理所有权登记的人, 可以认定为物权法第六章所称的业主。”依据这一规定, 只要对不动产实现了占有, 即使并未办理登记也可以取得物权法所规定的建筑物所有权, 这就使“占有”具有了与登记同等的决定不动产权属的效力。然而, 这一规定虽然认可了依据买卖合同从建设单位处受让房屋, 已经占有但未登记的买受人可以成为业主, 但对于解决不动产多重买卖中诸多复杂因素所导致的不公平结果仍无济于事[2]。各买受人的交易情况的复杂性, 又影响着各买卖合同的履行情况。各种复杂因素的综合, 从而导致通过物权处理不动产多重买卖纠纷需要结合实际, 而非仅以法条规定来处理。
不动产多重买卖在实践中较为常见的是房屋的一房数卖。一物数卖的出现是债权契约成立与所有权变动的时间差所致, 在任何一个所有权变动的立法模式之下, 想排除时间差, 并由此从根本上杜绝一物二卖现象是不可能的[3]。同样的, 一房数卖中, 由于买受人的信息获得途径有限, 买卖双方信息不对称, 买方总处于信息滞后的被动情境下。
一房数卖在实践中常见的情况主要集中在:第一, 出卖人与先买受人签订房屋买卖合同, 先买受人并未全部付款, 房屋也未办理变更登记;第二, 后买受人付款较先买受人多, 房屋也已实际交付后买受人, 但房屋也未办理变更登记。以这两种典型情况来分析, 当这两个买受人同时要求办理房屋登记时, 哪位买受人可以获得房屋并办理房屋登记便值得探讨。
三、多重买卖中买受人权利救济
实践中, 一房数卖的纠纷有时又不单纯的是一个民事纠纷。有些买受人在看到房屋被数卖后, 认为自己受到欺诈, 从而报案, 使得民事纠纷转变为刑事案件, 出卖人又极有可能涉嫌合同诈骗罪。一房数卖的买受方的权利保护就变得更为复杂。
第一, 如果以刑事案件处理, 则房屋属于涉案财产, 无论哪个买受方在主张房屋所有权时, 都受制于我国目前的司法政策即“先刑后民”。对买受人来说, 获得房屋所有权便极有困难, 因为在进入刑事司法程序后, 该房屋往往会被法院拍卖, 以拍卖款来对各买受人进行赔偿。该种处理方式对买受人来讲尤其是已经实际占有并使用房屋的买受人来说是极为不公平的。因此, 针对纯粹的民事交易中的多重买卖, 不宜以刑事手段来处理纠纷, 更多的而是以民事的规范来处理较为妥帖。
第二, 一房数卖中以实际占有并使用房屋来确定房屋产权归属。因各个买受人与出卖人所签订的买卖合同均有效, 又由于不动产的特殊属性, 如果仅以合同签订顺序或者买受人支付的价款多少来决定房屋归属明显不当。对于实际占有使用的买受人来说, 其与出卖人签订的合同有效, 也已经实际占有并使用该房屋, 在这过程中, 其已经对该房屋进行装修等, 形成添附, 如果此时要求该买受人搬离房屋, 而把房屋给其他买受人办理变更登记, 对实际居住的买受人是极为不利的, 也会使其遭受的损失比其他买受人更加巨大。因此, 以实际交付并使用为依据来确认房屋归属应较为合理。
第三, 其他买受人的权利救济。因各买受人与出卖人所签订的买卖合同均有效, 在各买受人不能取得房屋所有权时, 其可依照合同约定或者法律规定追究出卖人的违约责任。在这里, 需要区分买受人的先后顺序。在我国目前的司法实践中, 对于一物数卖出卖人违约责任的承担法官具有较大自由裁量权, 在此基础上买受人主张违约损害赔偿时, 往往得不到妥善的赔偿, 亦即出卖人承担的违约赔偿数额较少, 不足以弥补买受人遭受的损失, 确定买受人的先后顺序, 以买卖合同的先后价款之差价来赔偿同顺位的买受人之损失, 在处理多重买卖纠纷中能够更好的保护买受方利益, 同时也能对出卖人起到惩罚作用, 有利于维护交易稳定性。
此外, 在探讨不动产一物数卖的法律纠纷中, 单纯以房屋一物数卖进行讨论较为局限。在我国目前的环境下, 土地作为不动产的转让、使用等管理都比较完善, 司法实践中土地的权属以及土地的多重买卖都较少, 而林地、草原等经济利益以及价值总量相较土地和房屋较小, 而且其由于转让发生争议的纠纷概率也低。但在这种条件下发生争议的处理方式上, 《意大利的民法典》可为借鉴, 我国目前的不动产物权变更采登记对抗主义, 在对于一物数卖的争议中, 为了解决不动产归属问题, 意大利民法学界的“附解除条件的合同”认为, 将未及时登记作为前一合同的解除条件[4]。但该理论也存在缺陷, 在针对一物数卖都未登记的情况下并未给出解决途径, 亦未对一物数卖中物权变动登记后损害第三人利益的情况, 例如前文所述之案例, 在该案例中, 如果出卖人把房屋过户给后受让人, 则前买受人的利益将受到极大的侵害, 因此, 无论是对房屋、林地、草原等不动产的一物数卖, 物权变动登记固有其优势, 但结合实践中的争议, 兼采交付主义, 在处理该类纠纷中, 以不动产买卖能使其利益最大化为衡量的登记主义是处理该类纠纷的一种方式。
不动产一物数卖的纠纷中存在各种差异, 在解决该类纠纷中的物权归属问题上, 如何对权利人的利益加以救济, 以不动产买卖合同不仅提供违约损害赔偿的救济, 也提供实际履行乃至获益交出的救济, 违约损害赔偿在我国目前《合同法》第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定, 给对方造成损失的, 损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失, 包括合同履行后可以获得的利益, 但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该规定在司法实践中法院常常将赔偿额限制在合同价款的一定比例之内, 很少根据市场的变动给予完全充分的违约赔偿[5]。因此, 结合获益交出救济, 才能更好的对权利人的利益进行救济, 但我国目前对获益交出并无明文规定, 但现行法中存在该制度的运用。
不动产一物数卖的纠纷中, 撇开涉及犯罪的情况不谈, 单纯的民事法律关系的处理主要集中于物权归属与权利人的损害赔偿, 这两者的妥善解决是真正实现不动产一物数卖定纷止争的关键。但要实现社会经济稳定发展, 在对不动产一物数卖的买受人权利保护中, 更应着眼于实际, 无论通过物权亦或债权进行保护, 都应在对买受人最小损失的情况下使其权利得到最大化保障。
参考文献
[1]王轶.论一物数卖——以物权变动模式的立法选择为背景[J].清华大学学报 (哲学社会科学版) , 2002 (4) :55-61.
[2]马新彦, 邓冰宁.论不动产占有的公示效力[J].山东社会科学, 2014 (3) :59.
[3]马新彦.一物二卖的救济与防范[J].法学研究, 2005 (2) :85-95.
