摘 要： 随着社会经济的不断发展,我国的房地产行业也进入飞速发展时期。高收入随之迎来的是高风险,而且房地产行业内部较为复杂,存在着诸多不确定性的风险特征,再加之房地产行业的特殊性质,这种风险的隐患更为严重。细究其原因,这与房地产内部的财务管理存在着一定的关系。因此,房地产行业的财务管理问题尤为重要。本文结合当前社会经济形势对房地产行业财务管理存在的问题进行分析,并提出相应的措施,以应对当前房地产企业财务管理存在的问题,以帮助我国房地产行业更好的发展。
关键词： 房地产; 财务管理; 问题与对策;
引言
房地产作为我国的支柱产业,在进入21世纪之后就开始进入高速发展时期。其为我国的经济发展带来了一定的积极影响。然而房地产行业虽然经历了长期的发展,其内部还存在大量的问题,如产业链长、投资周期长、资金回收风险较大等,且随着我国经济发展越来越快,房地产企业之间竞争激烈,房地产行业想要长期发展,必须对内部的财务管理工作进行整顿。
一、房地产企业财务管理的重要意义
(一)企业资产管理、配置优化
房地产企业在进行财务管理工作时必须要与当下的社会环境、企业状况相结合,与企业的经营发展策略相一致,这样其做出的决策服务才会更科学合理,对企业资源的分配也更为协调。所以在企业进行财务管理时一定要将资金资源进行集中的管理,从而达到对企业的统筹管理,以达到对企业资源的有效管理。对企业资源有效管理可以为各部门各方面提供合理的物质基础,以保证其正常运作,也能使企业更好地对市场商机进行把握。另外,企业要对各部门进行严格的权责把控,对各部门的权责进行详细的划分,并对各个部门实行考核制度,确保企业能够稳步发展。
(二)严格进行财务管理的监管
在房地产企业的财务管理工作中,要结合企业的实际情况对财务工作进行监管。也可以实施“双重”管理思路,即子分公司的财务管理人员直接接受集团公司财务管理部门的领导;子分公司的财务管理人员接受子分公司经理的领导,形成严格的管理制度,以便对财务部门的工作进行严格的约束。
(三)实行统一机制,落实考核制度
当今社会发展日新月异,各行各业都在随着时代的进步不断向前发展,房地产行业也应与时俱进,不断的创新发展,特别是对于企业内部财务工作的管理模式要不断进行探索和创新,对财务管理体制进行不断的尝试,以进行完善,并对各部门进行严格的管控。同时要落实全面的成本管理制度,加强各部门之间的沟通,同时要求各部门对财务工作给予积极的配合。在进行经济业务时,各部门应对资金流通信息进行全面的公开,使资金流动透明化,从而使企业财务工作更为有效。
二、房地产企业财务管理问题
(一)财务管理观念以及方式落后
受我国经济制度的影响,我国大多数房地产企业存在所有权与经营权重叠的现象,企业所有者往往亲自对企业进行经营管理。虽然这可以有效减少企业经营成本,但使得权力过于集中,造成企业管理效率受到严重阻碍。管理者往往无法清楚地认识可能到来的风险,无法对其做出有效的预防工作。再加上房地产企业的财务风险往往发生在项目开发的过程中,管理者风险意识的缺乏,房地产资金的回笼周期过长,导致投资风险大大增加。
(二)权力分配失衡
房地产企业内部存在严重的权力分配不协调问题,企业内部管理混乱,各部门无法得到有效的控制和监管,从而无法使财务管理工作进行统筹。还有,一些下属企业和部门管理运营的过程中,常常出现追求个人利益而使企业利益受到损失的行为,不重视企业全局的经营活动,进而无法实现企业利益的最大化。再加上权力分配的不均匀,出现权力重叠,管理范围模糊等问题,一些部门在运营过程中缩手缩脚,难以发挥其全部作用,使企业的正常运营受到了严重影响。
(三)缺乏健全的资金管理制度
大多数房地产企业在开展经营活动时,缺乏长远的目光,没有对之后的长期发展进行考虑。对资金的投入只注重短期的回报率,对长期资本回报率缺乏考虑。还有一些企业投资时,过于急功近利,一味地追求利益,没有考虑到随之而来的风险,进行过多过大的资金投入,这会导致严重的资金链断裂。且缺乏有效的内部管理制度,企业在经营过程中,缺乏清晰的目标,因此无法对未来可能发生的风险进行判断。
(四)财务管理和控制力度不足
我国的房地产企业大多数贷款额度较大,管理者在经营活动中追求经营效益,企业财务部门参与经营活动不多,无法及时了解企业的经营决策情况。财务管理与企业经营有时不在同一个目标上,企业财务管理的过程也无法控制,从而使企业的财务信息不真实,不利于企业的长期健康发展。
(五)缺乏信息对称
目前我国的房地产企业缺乏专门的财务管理人才,财务管理信息无法实现共享,继而难以使企业各部门的财务信息进行汇总分析。下属企业及部门的信息无法及时的向上传达,上级的信息无法及时下达,这严重增加了会计工作的难度,也大大增加了会计工作人员的工作量。企业的会计工作如果不能保证及时性和有效性,那么所获取的信息往往会缺乏一定的真实性,会导致信息不对称,使会计核算工作出现严重的偏差。
三、强化房地产企业财务管理的策略
财务管理工作对于房地产行业有着举足轻重的作用,也是企业进行综合管理的重要部分。一个企业财务管理工作是否做得足够优秀往往能对企业的发展经营起到重要的影响,在一定程度上决定了该企业的发展前景,且财务管理工作也对企业的风险管理有着重要的影响。因此,房地产企业想要得到更好更快的发展,需要对财务管理工作给予足够的重视,确保其能顺利地开展,具体可从以下几点抓起:
(一)强化企业的成本管理水平
成本控制在企业的经营活动中对提高资源的利用率起着积极的作用,合理的成本控制能有效减少企业的经营成本,减少企业的经营成本也等于增加了企业的收入,一样能提高企业的经营效益。企业的管理者及财务负责人,在进行企业管理的运营过程中,应充分掌握企业的财务管理环境,使之能够合理利用财务环境,以及对企业的一切财务活动确保在自己的掌控之中。
成本控制是财务管理的重中之重,而全面预算管理又是成本控制的重中之重。全面预算管理工作作为成本管理的核心手段,贯穿整个生产经营活动的过程,影响生产经营的全过程、全方位,其对企业所有的经营活动都能够进行控制,并提前做出规划。更为重要的是,预算管理活动对于房地产企业来讲不仅仅是一种管理活动,更是企业进行现代化管理的一种体现。因此,企业在进行全面预算管理工作时,要对其意义和作用进行全面的、透彻的了解,将其纳入企业的统筹发展战略中,各部门要积极配合财务部门的预算管理工作,在企业上下的所有环节都能够体现出预算管理的理念。要想让成本控制及全面预算管理工作顺利地开展,有以下两种方式:首先要组织保障策略。企业在进行全面预算管理工作时,应当结合当前的社会市场环境、企业的组织管理结构以及企业的实际情况来对全面预算管理的体系进行合理地制定。在制定的过程中,对企业的各个部门、各个岗位的权力和职责进行详细的划分,对所有部门岗位的工作业务进行明确的规定,以此来对企业的工作行为进行严格的规范。从而使企业的全面预算管理工作的权威性和实质性得到保障;然后是制度保障策略。想要落实全面预算管理工作,首先必须制定出一套完整的全面预算管理制度。有了完善的制度,预算管理工作才能够顺利地进行,也能得到一定的保障。再加上制定一套绩效考核制度,财务管理工作也将会得到较为完善的财务管理体系,未来社会经济发展也会得到更好的帮助。
(二)完善企业内部财务控制
房地产企业的财务管理工作主要由企业的投融资战略计划以及企业的日常管理组成。房地产企业的财务管理往往较为复杂,需要在房地产企业进行项目投资的过程中,对项目过程的各个阶段进行实地考察之后再进行开展。在投资项目进行的初期,财务部门需要就企业投资项目的资金调配、融资渠道及向投资方进行项目资金申请等一系列财务活动进行统筹规划。在项目开发的过程中,也要实时对企业的资金进行管理,对资源进行合理的配置,确保资金的利用率;在项目发售的时期,应积极与销售部门进行协调沟通,以帮助企业加速资金回笼,及时对应收账款进行处理,对企业的经营利润进行核对。
在进行企业资金使用方案的制定过程中,应与各个部门进行及时的沟通,对所有意见进行分析,适当的采纳合理的意见,最后进行商讨分析之后对结果进行汇总。汇总情况还要与实际情况相结合,对投资环境、市场环境都要进行细致的分析,如出现不一致的情况,应及时对汇总结果进行合理的修改,最后得出最终结果。
(三)强化税务管理
企业的税务管理也是房地产行业较为重要的管理环节之一。税务管理产生的结果较为严重,进行税务管理的相关人员都要掌握到我国具体的相关法律法规,熟悉当地的税务政策,才能有效地进行税务管理工作,进而使企业健康稳定的可持续发展。一个优秀的税务工作人员不但可以为企业及时地进行税务缴纳申报,还可以在不违反我国相关法律规定的情况下为企业合理避税,利用相关的法律知识使企业获得优惠政策。并对企业各部门的工作提出合理的建议,对企业未来的发展项目提供有力的参考意见,使房地产企业的经济利益最大化。
(四)构建完善的企业内部控制机制
企业内部的控制机制是企业的经营管理者为了能够有效地控制企业管理计划,以及达成既定的管理目标而建立的一系列企业管理计划和策略。这种机制可以帮助企业在进行经营活动的过程中使相关业务的管理能够有效地开展。这种机制也能够对企业的一些经营行为进行有效的监管,对企业内部各个部门的任何违反有关规定的行为及时进行制止与惩罚,对徇私舞弊的现象及时进行揭发,对各个部门的业务能力定期进行考核,以确保企业的相关规定和政策得到了严格的执行。对有关的财务工作信息也要定期进行收集和编制,并及时进行申报。
一个完善的房地产企业内部控制机制应包括财务管理制度、人力资源管理制度、成本管理制度等。运用这些制度来对企业上下所有人进行强制的约束,确保企业的管理者、经营者以及所有员工能够在合理的范围内进行自己的工作,每个人的行为都能得到一定的规范,这会对企业起到一定的积极作用,进而提高企业的经营效益。
(五)提高财务人员的素质
对财务工作人员的素质也要进行大幅度的提高,财务工作关系到房地产企业经营活动的质量。但目前房地产企业的财务人员普遍消极工作,使财务工作无法得到有效的开展。房地产企业在对财务人员进行选拔的过程中,要进行严格的考核,对业务能力和综合素质进行详细的考查,没有问题之后,再进行录用。在其任职之后也要定期进行考核和培训,使其业务能力能够不断地增强,保证其工作能够有效开展。
结语
综上所述,财务管理工作对于房地产行业有着举足轻重的作用,其在一定程度上决定着企业能够走多远。近些年来,房地产行业的财务管理工作愈来愈完善,但其内部仍然存在着大量的问题,如财务管理观念及方式落后,权力分配失衡,缺乏健全的资金管理制度,财务管控力度不足,缺乏信息对称等。这些问题给房地产企业财务管理工作带来了严重的阻碍,因此笔者提出强化企业的成本控制水平,完善企业财务内部的控制制度,强化税务管理系统,构建完善的企业内部控制机制等一系列措施,来解决我国房地产企业的财务管理问题,以帮助我国房地产行业更好的发展。
参考文献
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