摘要：房地产业自1998年市场化改革以来, 经过三十年的发展已经成为了我国经济的支柱产业。商业地产企业作为房地产业中的主要企业类别, 在房地产业飞速发展的过程中积累了大量的问题, 本文以财务风险的视角对商业地产企业进行分析研究, 总结了现阶段我国商业地产企业中普遍存在的财务风险, 在归纳总结的基础上分析这些财务风险的形成的原因, 为我国商业地产企业提高财务风险管理水平提供参考。
关键词：商业地产; 财务风险; 成因;
2016我国住宅地产价格暴涨之后, 中央提出“住房不炒”的调控方针, 全国各省份纷纷制定颁布各种限购、限价政策, 稳定住宅地产价格。在这样的背景下, 不少房地产企业将业务由住宅地产转向商业地产。但是商业地产同样具有负债比率过高、正现金流不稳定等问题。因此, 识别企业财务风险、分析财务风险成因对于商业地产企业的发展至关重要。
1 商业地产企业存在的财务风险
1.1 负债比率过高
负债经营是现代企业经营的重要理念, 现代企业通过负债经营解决其资金不足的问题, 从而实现业务规模迅速扩大, 企业的加速发展。我国房地产业企业负债经营的现象尤为突出。从房地产业市场化改革以来, 房地产企业的负债率在大趋势上逐年增加。过高的负债率导致企业的财务费用上升、固定负现金流的增加, 降低了企业承受财务风险的能力, 一旦企业融资活动开展不畅, 现金流周转速度降低, 都会大大增加企业的财务风险。商业地产相较于住宅地产, 预售比例较低, 导致商业地产企业的现金流压力增加, 从而引起企业融资活动的增加及融资成本的上升, 而融资成本的增加又将增加企业财务费用支出, 进而使企业的融资难度增加, 如此循环, 企业的负债率将不断升高, 增加企业的财务风险, 进而影响企业的偿付能力。
1.2 产业现金链条紧张
目前我国绝大多数商业地产企业用于项目开发的资金都是通过融资活动筹集来的, 并且在开发阶段对施工单位的工程款项支付也有一定账期, 使得整个产业链条的现金都处于相对紧张状态, 无论产业链条中哪一方出现财务困难, , 甚至出现项目烂尾显现。商业地产销售中仍有部分是以现房的方式进行销售, 还有部分企业选择支持商业地产, 以出租形式获取利润, 缺少了预售这一重要资金来源, 商业地产企业的现金压力就比住宅地产企业现金压力更明显, 商业地产企业的产品销售周期时间较长, 导致企业现金流回流速度的, 增加了企业现金流的压力, 从而增加企业财务风险。
1.3 产业周期性调整
我国房地产业自1998年改革以来, 一直以高速发展的态势带动其他产业的发展。在2016年住宅房产价格暴涨之后, 由于国家宏观调控政策等方面原因的影响, 住宅地产价格逐渐趋于稳定。如果房地产业进入周期性调整, 商业地产的销售周期将会大大增加, 同时商铺的租金费用也会持续降低, 甚至出现商铺过多、出租困难的现象, 从而造成商业地产企业资金周转速度降低、财务费用居高不下的情况。
2 商业地产企业财务风险的成因
2.1 市场竞争加剧
我国房地产业在市场化改革之后高速发展, 吸引了大量的企业进入, 随着产业发展速度的放缓, 产业内企业数量的增加, 产业内部企业之间的竞争不断加剧, 迫使房地产企业不断加快发展速度, 频繁进行融资活动、大量举债, 迅速实现业务规模的扩大。在项目筹备、购买土地时往往需要巨额的资金投入, 对于商业地产企业而言, 扩大业务规模就等同于增加使用量。所以, 房地产企业为了在不断加剧的竞争中不被淘汰, 就必须采取高财务杠杆的经营模式, 从而导致了较高的企业负债率。
2.2 融资成本增加
我国的房地产企业中, 除了已经上市的企业可以通过发行股票进行股权融资外, 其余的企业大多通过银行等金融机构进行融资活动。随着房地产企业的负债率升高, 商业银行的授信利率也会随之上浮, 从而引起融资成本的增加。有的房地产企业从因经营业绩下滑导致商业银行停止对授信, 迫使其转而使用发现债券、信托、资管计划等融资方式, 相较于银行授信而言, 这些融资方式的利率要远高于银行授信。而融资成本的升高会使企业的资产收益率下降, 表现为企业盈利能力的下滑, 进而是企业在授信市场中更为被动。
2.3 企业经营管理失误
房地产企业财务风险的主要问题是资金问题, 而商业地产企业由于产品预售比例低、项目建成后选择支持产权等营销模式, 对资金的合理规划与使用就显得尤为重要。商业地产项目建设初期要投入巨额的资金购买土地使用权、缴纳各项税金及费用, 如果企业在经营决策方面出现失误, 将导致项目投入的资金长时间难以收回, 形成巨大的资金缺口。很多商业地产企业的开发项目出现财务危机, 都是由于企业的项目投资与财务状况出现错配, 在进行项目投资时没有进过严谨的论证与调研过程, 过于乐观的估计投资回报, 将过多的资金投入到开发项目中, 导致资金无法正常流转。
3 结语
综上所述, 商业地产企业作为我国房地产企业中的重要类别, 在我国经济发展过程中发挥了重要作用。伴随着企业的发展壮大, 商业地产企业也表现出了负债比率过高、产业现金链条紧张、产业面临周期性调整等方面的财务问题;企业财务风险的增加的成因主要有行业市场竞争加剧、企业融资成本增加、企业经营管理失误等;商业地产企业应该充分认识财务风险及其成因, 从而帮助企业实现稳步发展。
参考文献
[1]汪怡楠.基于万达商业地产战略转型的财务风险问题研究[D].合肥:安徽工业大学, 2018.
[2]曾娟.商业地产公司财务风险控制模式探讨[J].商场现代化, 2016 (29) .
