据相关数据显示，预计到 2050 年，我国老年人口总数将超过 4 亿，人口老龄化程度将超越诸多发达国家。老年人口的迅速增长，是对社会养老保障体系的严重挑战。与此同时，我国从 20 世纪 70 年代末开始实行住房制度改革，城镇居民住房自有率高达 83%.然而，大多数房产仅仅发挥了居住的功能，而另一项功能---养老投资并未得到充分地发挥。国务院近期发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》鼓励保险资金积极投资住房反向抵押养老保险。
住房反向抵押养老保险是指符合一定条件的老年人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司对借款人的年龄、预期寿命、房产现值、未来的增值折损情况以及估计残值进行综合评估后，将评估值扣除预期折损和预期利息支出，一次性或者在产权所有者预期寿命期内分期支付，产权所有者获得养老金贷款的同时享有继续居住的权利并负责维护，直到去世或者永久性搬离后出售或者出租该房产，用以偿还贷款。它结合了居住和投资两大功能，从而能弥补养老保障体系的不足。这项创新在国外发展得非常成熟，而在我国曾经有过试点却未能成功，究其原因，是在其推行过程中金融机构面临着较多风险，使较多金融机构望而却步。
一、我国实施住房反向抵押养老保险的必要性
（一）人口老龄化现象不断加剧
按照联合国制定的标准，一个国家或地区 60 岁以上人口占总人口 10%以上或 65 岁以上人口占总人口7%,即为老龄化社会。早在 2000 年我国就已经步入老龄化社会，据第六次人口普查资料表明，60 岁及以上人口占 13.26%,其中 65 岁及以上人口占 8.87%,老龄人口已超过 1.6 亿，且每年以近 800 万的速度增加。
（二）社会养老保障体系不健全
1995年，中央将个人账户制度引入中国基本养老保险制度，单一的社会统筹制度转向社会统筹与个人账户相结合的新体制。由于对各个年龄段的人处理方法不同，从而导致了在向新制度的转轨过程中，出现了巨大的养老金支付缺口，致使基本养老保险个人账户“空账”运行。2000 年我国养老金“空账”还仅仅为 360 多亿元，到了 2012 年，“空账”己经达到 2.6 万亿元。养老金“空账”问题如不及时抑制，将产生滚雪球效应，终将压垮整个社会养老保障体系。
（三）传统养老观念受到挑战
在目前计划生育政策下，“四二一”家庭将成为未来家庭的主体形式。这种家庭模式下一对年轻夫妇需赡养四位老人抚养一名孩子，精神上和经济上承受着巨大的压力。其次，由于市场经济的发展，导致家庭群体价值观发生变化，更多的年轻人在成年后与父母分开居住，家庭规模日趋缩小，甚至出现不少“空巢”家庭。家庭的“空巢化”也使传统养老面临严峻挑战。最后，在市场经济的冲击下，人们的孝文化意识也逐渐淡薄，利己性的经济思想渐渐渗透，很多子女赡养老人的意识在淡化，更有甚者不愿承担赡养老人的义务，这些都导致了传统养老模式难以为继。
二、我国开展住房反向抵押养老保险的可行性分析
（一）住房拥有率提高
反向抵押贷款业务的开展，首先需要居民拥有对所居住房屋的完全产权。经过多年的住房制度改革和房地产市场的快速发展，我国绝大部分的居民都通过购买房改房或商品房的形式获得了自有住房，我国城市居民拥有完全产权住房已占到家庭总数的 83%.而随着经济的发展和投资观念的转变，城市老年人的住房拥有率将会越来越高。
（二）二手房市场繁荣发展
北京、上海、广州等城市的房地产二级市场已经全面启动，且发展势头良好。随着时间的推移，交易的手续将会随着二手市场的逐渐成熟而简化，交易费用也将会随着交易的活跃和交易量的增加而降低，这就具备了实行住房反向抵押贷款较为关键的条件。
（三）保险公司运作资金充足
截至 2012 年底，中国保险业资产总额达 7.35 万亿元，保险资金运用余额为 6.85 万亿元。近年来随着人们保险意识的增强，保费收入的逐步提高，使得保险企业的保险资金运用余额大幅度提高，可用于住房反向抵押养老保险的资金很充足。
000.
从另外一个角度看，保险机构由于缺乏投资渠道，资金利用率和收益率都呈现不理想的局面，因此迫切需要开发新的金融产品来提高资金的利用率和效益。发展住房反向抵押养老保险是保险机构充分利用闲置资金的有效途径，而保险公司拥有众多的分支机构和完整的服务网络，为住房反向抵押养老保险的开展提供了市场和技术支持。
三、我国开展住房反向抵押养老保险的风险分析
（一）房价波动风险
随着经济社会的快速发展及城市化进程的加快，住房价值呈现持续上升趋势，但具体到某一地域、某一地段或某一幢住房价值升值的具体情况，则会是参差不齐，有时还会出现负增长的情况。某一时点，不同投保人的房产价格波动具有协同性，或普遍高于预期价格，或普遍低于预期价格，故不能分散房产价格波动的风险。在反向抵押养老保险中，保险机构只有等借款人去世后才能获得房产的处置权，而这一期限通常较长，但是后期房屋价值的变动不明朗，不确定因素较大，使得保险机构面临房屋价值波动的风险。
（二）利率风险
由于住房反向抵押的期限一般比较长，在交易双方按照合同发生信用关系以后，利率可能会在放贷期间发生变化。而这种变化会加大资金的机会成本，使保险机构的信贷资金遭受损失。在住房现值一定，其他精算条件不变的情况下，贷款利率越高，借款人取得养老金的成本就越高，保险人给付的年金水平就越低。相反，预定的贷款利率越低，则受益人取得的年金成本越低，保险人需要给付的年金水平相应提高。作为一个年金产品，保险人通常要求提供一个稳定的或者相对稳定的年金给付水平。因此，需要保险人根据往年经验数据测算出估计的平均利率水平并据此计算养老金给付水平。利率会受到宏观经济形势、通货膨胀及银行贷款利率等多种因素的影响，期限越长，不确定性越大，评估的平均利率水平的误差就越大，从而加大该险种的经营风险。
（三）长寿风险
长寿风险表现为借款人的寿命预期与其实际存活寿命的差异，这是反向抵押保险业务开办过程中一项非常重要的风险。在反向抵押业务中，老年人每期得到的价款，是根据房屋的价值乘以适当的给付系数再除以设定的预期寿命得出的，然而在实际支付中，却大都是以老年人的死亡作为合同的终止。因此，老年人的实际寿命长于或者短于预期寿命将导致最终支付的总额超出或者低于房屋的价值。虽然保险机构会将某些标准下的平均寿命作为基准，但就个人而言，其实际寿命是无法预测的，这种寿命差异的风险是无法避免的。
（四）信息不对称与道德风险
在交易行为中，老年人的身体健康状况、既往病史、预期寿命及尚可存活年限等因素对反向抵押养老保险业务开办至关重要，但这些事项的测定所需要的成本也较高。相关机构对于这些信息的掌握往往是不完全的，导致交易双方对相关信息的掌握存在一定程度的不对称。此外，投保人与保险公司就住房反向抵押贷款保险达成协议后，双方便形成了委托代理关系。随着住房的所有权逐渐转移给保险公司，投保人的所有权意识逐渐减弱，对房屋的使用管理及维护极易出现不当行为，导致房屋受损，住房贬值，进而增大房产变现价值低于住房反向抵押贷款总额的风险。
四、住房反向抵押养老保险的风险防范
（一）房屋价值波动风险的防范
住房价值波动的不确定性，是一种整体性系统风险，涉及整个国民经济全局，单一寿险公司显然无法完全解决。风险防范措施包括：首先，在对房地产的结构、成新、地段系数等项予以认定时，对可高可低、可上可下的情形，一般都是就低不就高。这里既要考虑构成风险的各种因素，又要对抵押房地产最可能实现的价值给予合理的评估，不能为了谋求反向抵押贷款的安全性，就去压低估价的结果。这会使房地产评估业务失去公正性和权威性，也极大地影响反向抵押贷款业务的开展。其次，不同地域采取差异化举措。城市化的进程影响房价水平，有些地域的房价上涨很慢，有些地域甚至出现大幅滑落的现象。在反向抵押贷款业务推出中，对抵押房产的价格涨跌，就需要考虑是综合计算全国一揽子的房价波动率，还是区分每一城市分别界定其房价波动率，或者是区分每一小区前来投保的住房，分别计量界定其房价的波动情况。
（二）利率风险的防范
对利率风险的防范，可设想通过利率保险的形式加以解决，对利率增减变化带来的收益或损失，建立一种在被保险人和保险公司之间的收益分享或损失共担的新机制。大致操作思路是：保险公司收取一定的保险费用后，保证该合同期满时的利率不超过一定幅率，如一个或两个百分点。若超过这一幅率时，超出部分则由保险公司给予承担。一般而言，反向抵押贷款业务的期限较长，利率可能会在放贷期间发生变化，可以实行浮动利率。这样可将保险公司承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给保险公司，从而实现风险共担。
（三）长寿风险的防范
贷款机构可以降低贷款的绝对数额，减弱长寿风险。譬如采取年金非全额支付的方式，或采取提取长寿风险准备金的方式，对每月应支付的年金“打个八折”.从借款人的角度看，是否吃亏了呢？不是这样的，反向抵押贷款最终都将按照实际贷款数额与被抵押房屋未来的变现价值进行比较，如果实际贷款数额少了，将来需要偿还的数额也就减少了。若房屋未来的变现价值高于实际的贷款数额，那么偿还贷款本息后剩余部分正好作为遗产留给子女或其他继承人。
在美国，反向抵押贷款的借款人可以将住房的全部产权向机构做抵押，得到全部抵押款，也可以只抵押住房产权的一部分，如 70%等，而剩余 30%的产权不予抵押。将部分住房产权进行抵押，而非完全抵押的好处：一是在借款人去世以后，可以将剩余的住房产权作为遗产留给继承人；二是住房只抵押部分产权，机构需要支付的贷款数额就大大减少了，可以降低经营风险。
（四）信息不对称及道德风险的防范
首先，为防止出现道德风险，住房反向抵押贷款机构要重点搜集：（1）个人的基本情况，包括年龄、家庭成员情况、工作单位情况等；（2）房产信息，包括地段、房龄、新旧程度、买入价格、评估价值价格、合法用途等；（3）个人的品格、与银行和其他非银行金融机构之间资金往来情况、有无犯罪记录等；（4）经济收入的稳定程度及个人拥有的资产，包括家庭经济支出情况、有价证券、参加医疗、养老、失业、人寿保险的情况等。其次，建立高效的动态监管体系，降低事后信息不对称。尽管在反向抵押贷款中贷款者不可能准确观测到房屋持有者的维护行为，但可以通过建立一个高效的动态监管体系，来提高信息透明度，监管和规范当事人的行为。动态监管体系的建立离不开种类齐全、联系紧密的中介服务市场支撑，通过培育和规范中介服务市场，营造一个良好的外部环境，形成对房屋持有者和特定机构的约束机制，可以有效防范道德风险的发生。针对反向抵押贷款业务的特点，应先重点培育房地产预测及估价、寿险监控预测行业、物业管理等中介服务市场。对于这些中介机构的服务质量，可以通过资格认证和加强机构内部规章制度的设立来保障。此外，还要强调这些中介机构间的密切配合，整合各中介机构的专业优势建立起针对借款人和抵押物的年度登记复核制度，力图及时、客观地对借款人和抵押物状况实行动态追踪管理。
参考文献：
[1]安华。住房反向抵押贷款的实施障碍及其对策[J].广西金融研究，2006,（7）：36-38.
[2]陈欢。住房反向抵押贷款保险风险分析及应对措施[J].中国保险，2010,（2）：22-24.
[3]崔少敏。四大难题制约“以房养老”[J].人民论坛，2006,（12）：37-38.
[4]范子文。中国住房反向抵押贷款研究[M].北京：中国农业出版社，2011.
[5]陶萍萍。住房反向抵押货款“叫好不叫座”论我国发展反向抵押货款的障碍[J].金融观察，2005,（2）：49-50.
